Investissements Étrangers au Liban
Pour comprendre le concept de propriété étrangère dans notre pays, nous devons examiner et étudier le sujet des investissements étrangers au Liban et toutes les questions liées à ce sujet, ce qui nous amène à plusieurs interrogations :
1 – Pourquoi le Liban pour les Investissements ?
Situé à un carrefour géopolitique stratégique sur la côte orientale de la mer Méditerranée, plusieurs facteurs contribuent à offrir au Liban un environnement propice aux investissements locaux et internationaux.
En effet, avec son régime économique libéral, son environnement d’affaires sûr, son large accès aux marchés du Moyen-Orient et sa main-d’œuvre extrêmement qualifiée, le pays peut garantir aux investisseurs les meilleures conditions pour le développement de leurs affaires.
Sans oublier un système bancaire solide et sécurisé, avec un secret professionnel complet.
Le cadre juridique et fiscal offre également des incitations supplémentaires aux investisseurs pour investir au Liban.
2 – Qu’est-ce qui Fait du Liban un Marché Attractif pour l’Immobilier et les Projets ?
L’immobilier a toujours été l’un des piliers de la vie économique au Liban. Aussi surprenant que cela puisse paraître, l’immobilier libanais n’a jamais connu de krach ni même de baisse significative.
Les prix ont pu baisser en raison de certains facteurs nationaux, mais sur le long terme et historiquement, les biens immobiliers ou les terrains n’ont jamais perdu de valeur, ce qui est assez remarquable.
Cela s’explique par le fait que le Liban est un petit pays disposant d’un espace géographique limité pour les propriétés résidentielles et commerciales.
Un autre fait important est que la demande au Liban est réelle et non soumise à des spéculations exagérées ; dans la plupart des cas (comme l’a mentionné il y a quelques jours le gouverneur de la Banque centrale, M. Riad Salamé, plus de 80% de la demande est réelle et directement liée au consommateur ou client final).
D’autres facteurs encouragent la propriété étrangère et les investissements étrangers au Liban, notamment : la baisse des taux d’intérêt, la forte liquidité du secteur bancaire (particulièrement depuis la crise, avec l’afflux de fonds des expatriés libanais et des Arabes), une fiscalité faible et favorable, des prêts hypothécaires à long terme, et, à une certaine période, la hausse des prix du pétrole qui a stimulé les investissements arabes au Liban.
Depuis 1969, la loi et le cadre juridique régissant l’immobilier et les investissements étrangers dans ce secteur au Liban ont été modifiés à plusieurs reprises pour encourager l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers, et donc encourager l’investissement direct étranger au Liban.
Cela nous amène à notre sujet suivant : le cadre juridique de la propriété ou des investissements étrangers au Liban.
3 – Cadre Juridique de la Propriété ou des Investissements Étrangers au Liban
La propriété étrangère au Liban est actuellement régie par le Décret-Loi n° 11614 du 4 janvier 1969 et ses amendements ultérieurs, notamment la loi n° 296/2001.
La propriété de biens immobiliers au Liban par des étrangers est régie par les principes suivants :
A – Restrictions liées à l’acheteur potentiel
Concernant les particuliers : toute personne ne détenant pas la nationalité libanaise est traitée comme étrangère.
Concernant les entités juridiques : les entités juridiques établies hors du Liban sont considérées comme étrangères.
Sont considérées comme entités étrangères selon le texte de la loi : pour les sociétés, lorsque toutes les parts ou actions ne sont pas détenues par des citoyens libanais, ou lorsque leurs statuts permettent ou n’interdisent pas le transfert de ces parts ou actions à des particuliers ou sociétés non entièrement libanais.
Ainsi, pour respecter les dispositions de cette loi, une entité sera considérée comme libanaise si toutes ses parts ou actions sont détenues par des particuliers ou sociétés libanais et si ses statuts interdisent le transfert de toute part ou action à un étranger.
B – Restrictions liées à la superficie ou aux formalités légales
Quant à l’étranger ayant obtenu une autorisation de construction, il devra achever son projet ou bâtiment dans un délai n’excédant pas cinq ans, renouvelable pour une même période.
C – Limitations Territoriales
Les biens immobiliers détenus par des étrangers ne peuvent excéder les limites suivantes :
Il convient de noter que ces limitations s’appliquent à la superficie totale et non à la surface constructible, ce qui signifie qu’elles sont en réalité plus souples si l’on considère la surface réellement destinée à la construction.
D – Frais d’Enregistrement pour les Étrangers
Le 3 avril 2001, le Parlement a introduit des amendements à la législation régissant l’acquisition étrangère de propriété. La loi n° 296/2001 a offert des incitations à l’investissement étranger dans l’immobilier à travers deux étapes importantes :
Ainsi, les frais d’enregistrement, nets des droits additionnels, ont été réduits de 1% pour les investisseurs libanais et de 11% pour les investisseurs étrangers.
D’autres incitations sont également offertes par l’Autorité de Développement des Investissements au Liban (IDAL), une institution publique jouissant d’une personnalité juridique indépendante avec autonomie financière et administrative, sous l’autorité administrative directe du Premier ministre.
En définitive, diverses exonérations et réductions sont accordées pour encourager l’investissement étranger sur le marché immobilier libanais.
4 – Quelques Chiffres et Statistiques Concernant l’Immobilier au Liban et la Propriété Étrangère
A – Informations Générales
Voici quelques statistiques et chiffres illustrant le développement du secteur immobilier.
Source : Registre foncier, volume des ventes immobilières par année : 2006 : 3,1 milliards, 2007 : 4,2 milliards, 2008 : 6,5 milliards, 2009 : 7 milliards.
Les prix de l’immobilier dans des emplacements privilégiés tels qu’Achrafieh et Ras Beyrouth ont plus que doublé, voire triplé, entre 2003 et 2009.
Les chiffres publiés par la Conférence des Nations Unies sur le commerce et le développement montrent que l’investissement direct étranger (IDE) au Liban a totalisé 3,61 milliards de dollars en 2008, soit une hausse de 32% par rapport aux 2,73 milliards de dollars de 2007 ; les entrées d’IDE au Liban ont totalisé 2,68 milliards de dollars en 2006 et 2,79 milliards de dollars en 2005.
La performance de l’IDE du Liban ces dernières années contraste fortement avec celle de la plupart des autres pays de la région. En 2003, le pays était l’un des plus grands destinataires de flux d’IDE de la région, attirant près de 28% du total des entrées. Le Liban affichait également de loin le ratio IDE/PIB le plus élevé.
Les activités d’IDE se sont principalement concentrées dans les secteurs immobilier et financier, les expatriés libanais représentant une part importante du total des entrées. La majorité de ces IDE sont dirigés vers le marché immobilier : plus de 50% du total des IDE en 2006 ont été dirigés vers le secteur résidentiel et immobilier, tandis que les services financiers et le tourisme ont reçu environ 40%.
Au deuxième trimestre 2009, le prix moyen de l’immobilier résidentiel dans le centre-ville de Beyrouth a bondi de 40,7% pour atteindre 8,85 millions LL (6 000 USD) le mètre carré par rapport à la même période l’année précédente.
Le centre-ville de Beyrouth possède les propriétés les plus chères du pays, avec des prix environ 33% plus élevés que dans les quartiers périphériques de Beyrouth. Les prix de l’immobilier résidentiel y ont augmenté d’environ 24% par an ces dernières années.
Les propriétés haut de gamme situées dans les quartiers chics de Beyrouth restent demandées, avec des prix affichés allant de 1,2 million LL (3 500 USD) à 5,9 millions LL (4 000 USD) le mètre carré.
Le nombre de transactions immobilières s’est élevé à 167 054 en 2008, en hausse de 8,4% par rapport à l’année précédente.
Les propriétés de petite et moyenne taille à Beyrouth et au Mont-Liban sont demandées, les ventes étant dominées par des propriétés de 150 à 300 m².
Beyrouth a représenté environ 52,4% des transactions du Liban en valeur en 2009, selon le Registre foncier, suivie par le Metn (19,2%), le Kesrouan (12,3%), le Liban-Nord (6,8%) et le Liban-Sud (5,8%).
Les ventes immobilières devraient continuer à progresser, la demande restant forte et les perspectives économiques étant optimistes.
B – Activité de Construction en Hausse
Le total des permis de construire, indicateur de l’activité future, a augmenté de 23% pour atteindre 6,27 millions de m² au premier semestre 2009, contre 5,1 millions de m² sur la même période l’année précédente, selon l’Ordre des ingénieurs de Beyrouth et Tripoli. Cette hausse des permis de construire répondait à une demande croissante de logements.
En 2008, les permis de construire (en surface) ont augmenté de manière spectaculaire de 79% pour atteindre 16,1 millions de m², contre une moyenne de 4,1% au cours des deux années précédentes. Les livraisons de ciment, autre indicateur de l’état du secteur de la construction, ont également augmenté de 7,7% pour atteindre 4,2 millions de tonnes en 2008.
5 – Le Marché Immobilier en Hausse au Liban
Le marché immobilier semble bénéficier des difficultés de ses voisins arabes. Malgré la crise touchant Dubaï et d’autres pays du CCG, les investisseurs arabes et les riches expatriés libanais ont continué à investir dans le marché immobilier libanais.
Alors que de nombreux pays sont entrés en récession en 2008, l’économie libanaise a connu une croissance spectaculaire de 8,5%, le taux le plus élevé depuis 15 ans. En 2009, une croissance de 6% était attendue, contre une prévision antérieure de 3%, selon la Banque du Liban.
Le potentiel du Liban continue de croître, favorisé par de nombreux facteurs : le tourisme, le climat, la société ouverte de Beyrouth, entre autres.
La politique avisée suivie par les banques locales et le gouverneur de la Banque du Liban, ainsi que la stabilité politique, font du Liban un marché très attractif à cette période pour les investisseurs locaux et étrangers.
Le Liban est un pays ouvert aux investissements étrangers. Les avantages du Liban sont nombreux, ce qui encourage les investissements. Le pays est en premier lieu ouvert au commerce international et aux investissements.